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2021-10-19
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近 年来,国内房价涨得很快,特别是京沪穗深等特大城市,房价更是扶摇直上,大有向纽约、伦敦等国外城市看齐的架势,不是有很多人叫嚷着北京、上海的房价还不 够高,和纽约、伦敦相比还差得远么,提出口号要和国际化大都市接轨么?我们且来看看纽约的房价,是否真的如我们想像中的那么高得离谱。


看房价高低,进行城市间的横向比较,可以看绝对房价;也可以看相对房价,即考虑到当地经济发展水平、居民收入、购买力、汇率变动等影响因素,引入房价收入比、房价人均GDP比等指标。很显然,用相对房价进行比较更加科学,但为了直观起见,我们只看纽约的绝对房价,看它到底高到什么程度了。


从发展历程到房地产开发体系,从制度安排到住房结构到市场机制等等,纽约和上海有太多的不同了,硬要拿二者的房价做个比较,本来就是件傻事,也是很不科学的。所以,在列举数字之前,我还想多罗嗦几句,做几点必要的说明。

 

其 一,纽约作为经济发达的国际大都市,和北京、上海最大的不同在于,纽约经过了二百多年的开发,已相当成熟了。表现在房地产开发规模上,纽约的新开发量已很 小了,但上海、北京尚处于爆发式发展期,正在成为世界“大工地”,满城都是脚手架,一派热火朝天建设忙的景象。看看年度住宅开发量就知道了。纽约虽号称第 一大都市,但其房地产开发量,和京沪简直就不可同日而语。所以即使它的价格再高,人家也很少会有引起经济泡沫的担心和不安。


其二,纽约的新房子都造在郊区,以独立式住宅为主,就是我们常说的Town House,好点的独立式房子就是我们说的“独栋别墅”。每年的新建住宅中公寓很少,高层公寓就更少。公寓只在纽约市中心区才有,大体可以分为两种。一种是所有住户共有产权的,叫做“考柏”(COOP,即Cooperation),望文生义,就知道这公寓是大家共有一个不可分割的产权,像是个股份公司,大家都是整幢物业的股东,公寓的运营管理费用也是由所有住户来分摊。另一种公寓是可以拥有独立产权的,叫做“康斗”(CONDO,即Condominiums), 住户拥有自家住宅的独立产权,这和我国的商品房差不多。所以纽约和上海、北京的区别就是,纽约的产权公寓房很少,早期大量开发的“合作公寓”因为没有独立 产权,只租不卖(政府有最高租赁限价),后来就干脆折合成“股份”出售,在法律上实际就是“按份共有”。新开发的产权公寓(即Condo)都位于绝对的黄金地段,实际上数量少得可怜,有点像上海黄浦江边的滨江豪宅,全城不过就那么几幢,是富翁们的专供品。所以,住宅市场产品结构不同,拿人家的town house来和我们的apartment比,本身就没有可比性,很有点“关公战秦琼”的味道了。

 

其三,中美土地所有制度不一样。美国是土地私有制,房子连同其基地都可以私有,没有使用年限这个说法,所以我们在美国电影里常听到孙子住爷爷的爷爷留下的祖屋这样的对白。而在我国由于城市土地属于国有,住宅用地最长70年的土地使用权,所以70年之后,你的房子将没有地方可呆,不拆也得挪走(当然当前开发的住宅寿命很少能撑到70年,那是另一码事了)。同样的钱买房子,我们名义上买的是产权,其实只是买来70年的使用权。房子是你的,但你拿不走,即使你有办法拿走,你也没有地方安放它。

 

其 四,欧美国家奉行严格的私产保护制度,大规模的旧城开发、居民强制拆迁等在他们眼里是难同登天的事,所以老外到了北京上海看到旧城区满墙的大圈圈“拆”字 和轰鸣的推土机开进胡同里作业,常常惊得目瞪口呆。所以说我们花钱买来的房子是不牢靠的,说不准哪天碰上个奥运、世博、造地铁、建广场什么的大事,你还得 拆迁,拆迁补偿多少钱你说了也不算,那是别人商量的结果,和你没什么关系。纽约人买的房子都是没有年限的,而且只要他不愿搬家,没有什么人敢把他赶走。一 个有趣的笑话是,几百年过去,歌德、但丁再回家,他还能找到原来的路。而我们在各大城市听到的口号大都是,“三年一小变,五年一大变”,殊不知,城市是变 了,可相当多的原居民家没了,“八年返故里,何处觅家园?”

 

其五,房子的内容也很不一样。纽约、伦敦,近的如东京、香港等城市,房子质量且先不论,人家买的大都是精装修房,town house还 附带庭院、花园、草坪等,东京做得更彻底,连家电家居都配齐,拎包就可以入住。而我们的精装修房在京沪才刚刚起步,其他城市还是以毛坯房为主。我们买的房 子都是期房,交了房款约一年后才能入住,这等于让买房者给开发商提供一年期的免息开发贷款,“期房预售”这种穷人帮富人的奇怪制度来自于泡沫时期的香港, 这么伟大的创意好像只有中国才有。

 

其 六,在老百姓纷纷抱怨上海、北京房价太高、不堪忍受的时候,我们常常看到一些所谓的专家里手、吹鼓手等等,一脸正经地作揭开真相、给大众解惑状,摆出一堆 数字,反问道,谁说上海、北京的房价高啊,真乃井底之蛙,没见过世面,不知道天外有天,纽约房价是上海的十倍!于是我等无语,而后释然,房价高是高了点, 可是要和国际大都市接轨嘛,不付出点代价怎么能接上轨?

 

殊 不知,人家根本就没有“轨”和你接,你跑去接的哪门子轨。我们常常听到的纽约房价多高云云,说来说去还是曼哈顿那几个例子,曼哈顿当然要高,全世界富豪多 如牛毛,曼哈顿才有一个。纽约城太大了,曼哈顿之外的地区房价和中心城有时有着天壤之别,那不也是纽约的房价么,我们的“专家里手们”怎么就没关注过,还 是故意忽略掉了。这和上海的情况相似,2004—05年,上海内环内很多楼盘均价都达到15000元以上,政府公布的均价才5400元,老百姓哗然,殊不知,这数字也没错,只是这个统计把金山、奉贤、南汇的农民新村也算进去了。要比高的,上海单独拿出个“汤臣一品”(7—13万/平米)来和曼哈顿豪宅比,一点也不逊色。

 

罗 嗦了这么多,无非是想说明,纽约是纽约,上海是上海,二者无论是城市本身,还是房地产市场都有着太多的不同(当然,更大的不同还在于城市经济总量和居民收 入的巨大差距,这么敏感又刺激人神经的话题,今天且不说了,还是只说房价)。我们必须承认以上不同并在这些不同的前提下,才能对纽约和国内城市的房价作个 大致的对比。这无疑是个很难做的工作,稍有不慎就会成为上面说的“吹鼓手”,给公众灌了迷魂汤,或者顶一个“歪曲事实、夸大问题,扰乱房地产市场良好秩 序”的罪名。还是看纽约的房价数据吧。

 

都说曼哈顿房价高,那就先看曼哈顿。曼哈顿寸土寸金,不可能造别墅(villa/house),最贵的当属核心区的高档产权公寓(即前文说的Condo)。2006年第二季度,曼哈顿区的100平米左右小户型公寓均价超过100万美元,单价1万美元/每平米,合人民币8万元一平米,比上海浦西太平桥地区“华府天地”贵点(华府天地为浦西最高,平米单价在6万左右),和浦东的汤臣一品有得一拼。一般来说,目前纽约曼哈顿地区公寓的平均价格在8000—12000美元/平米的区间内。

 

这是曼哈顿地区的一般价格,当然还有顶尖地段的顶尖豪宅。第五大道(Fifth Avenue)和公园大道(Park Avenue)是曼哈顿既安静又豪华的顶级住宅地区。位于第五大道28~29街之间的40层公寓和位于29~30街的60层公寓属于豪宅中的佼佼者,与地标建筑帝国大厦和克莱斯勒大厦等近在咫尺,俯瞰哈德逊河口和下城的一片繁华,远观自由女神像,遥望布鲁克林大桥,景观可谓绝佳。就以这两幢超高层公寓为例,前者两居室的公寓(面积在120平米左右)价格在160万至250万美元间,后者起价为250万美元。折合人民币为10.67万——16.67万元/平方米。另一个超级公寓豪宅“时代华纳”的价格要翻番,两居室起价500万美元,折合人民币价格约为33万元/平方米。这个价格就不是上海、北京的楼盘所能比的了。

 

 

可 能受了中国经济布局东西差距的影响,我们的一个普遍印象是美国东海岸(大西洋岸线)比西海岸(太平洋岸线)要发达,房子也应该是东部城市的贵。其实不然, 美国目前的情况正好相反,呈现典型的“西高东低”的特点,纽约房屋均价和费城、波士顿、迈阿密等东部城市比还算是高的,要和西部海岸城市比那就相形见绌 了,连圣地亚哥这小城都比不上,更别说和洛杉矶、旧金山等城市比了。见下表。

 

城市     平均房价中间值    家庭年收入中间值      房价是年收入的

费  城       11.00万             3.99万              2.8倍

休斯敦       15.76万             4.35万              3.6倍

芝加哥       25.45万             4.67万              5.4倍

华盛顿       38.00万             4.90万              7.7倍

纽 约       37.50万          4.58万            8.2倍

圣地亚哥     49.30万             5.98万              8.2倍

旧金山       75.50万             7.08万              10.7倍

洛杉矶       51.50万             4.32万              12倍

全美国      21.78万           4.40万            4.95倍

 

这是个缩略名单,全美房价排名前25位的城市有23个来自加州,排在第25名的Huntington Beach均价67.85万美元,几乎是纽约的两倍,排名第一的Newport Beach均价高达136.25万美元,是纽约房价的3.6倍!!以上数据均来源于美国CNN有线新闻网,不可谓不权威。

 

由表中对比可见,卖出纽约曼哈顿的公寓虽然了天价,但整个纽约市的房屋均价并不是高不可攀,好几个城市的均价都高于纽约,其中旧金山的均价竟然是纽约的2倍!既然纽约市房屋均价不是想像中的那么高,那至少说明一点,原来给我们造成纽约房价高的离奇的印象的那些房子绝不是普遍现象,不能代表纽约的房价水平。那么,这些房子究竟占有多大比重呢?

 

前 文我们说过,纽约虽为世界著名大都市,但由于发展成熟,其房地产开发量根本没法和上海、北京这样的“世界工地”比。我们可以在市区造高价别墅,在纽约根本 就不可能,所以其天价房子都是些产权公寓。关键问题是,这样昂贵的产权公寓,数量极其有限,往往一经上市就销售一空,基本上都是超级富豪的专用奢侈品。

 

据统计,曼哈顿地区最近10年新造的豪华公寓,总量不超过40栋。20世纪90年代后期时代广场(Time Square)的改造给新建公寓提供了契机,曼哈顿慢慢出现了一些新建公寓。由于每个新建公寓都是见缝插针,一个萝卜一个坑,要造一幢新公寓,就同时要拆掉一幢老楼,所以通常一个楼盘就是一栋高楼,出门就是大马路,没有什么小区、花园、绿地的概念。绝大多数楼盘只有100到200个单位,而规模比较大的楼盘,比如由两栋50—60层高楼组成的“时代华纳大厦”总共也只有四百多套。根据公开数据估算可以得知,最近10年来曼哈顿新造公寓的总供应量也就是15000套上下。再比如今后三四年将逐步上市的著名豪宅福尔顿“东村”小区,总供应量也就是一千来套。完全不像上海的某些高档楼盘,一期就能开出好几万平米,还有后续的二三四五六期。这与上海、北京数以千计的豪宅高楼推向市场不可以同日而语!所以说纽约的豪宅才显得极其珍贵,其价格才会高得吓人。

 

来源于  http://loujinjing.blog.163.com/blog/static/2566430200692052550967/

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