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2021-10-19
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by BayFamily

我的投资理财目标不大,有一千万就可以了。钱财多了有害无益。但适量的富足可 以给人带来安全,自由,舒适,和小小的成就感。我的计划是500万的时候,太太不 工作,可以全心照顾刚上小学的孩子们,一千万的时候我退休。 和va-landlord的目 标一样。 退休不是什么都不干了, 但是不为衣食工作,彻底实现finanical freedom. 计划看起来好像太遥远,但我觉得再有十年时间,运气不太坏的话,在 我们45岁以前是可以实现的。
我们家是BayArea再普通不过的家庭了。家庭税前年收入20万不到一点点,Bonus多 的时候可以达到22万。 六年前我们一文不名地来到弯曲的时候,那是年收入只有14 万,看着弯曲的天价房价,感觉生活毫无希望。那时经过密密麻麻的住宅区的时候 ,老是叹息何时才能有自己的家啊。 那时个别同事家房价已达800k,在我当时看来 如天上的银河一样可望不可及。

通过和弯曲前辈的接触,明白投资理财的道理后,才渐渐明白发家致富的渠道。只 怪刚到美国时,中西部的城市信息太闭塞,读书就开始注重投资的话,资产应是现 在的一倍。 五年前,我对太太说,五年后我们会有一百万。我太太说我做梦,就是不吃不喝, 不交税,把工资全存下也不会有一百万。我说不是这样算的。过去六年里,每年年 终我都会计算一下家庭的帐目,下表过去六年的总结。

2001/1 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1
cash 0.5 0 3 2 5 1 2
stock 0.5 2.5 2 2 0 0 0
retirement 3 6 9 12 16.3 21.05 29.2
Net House Equity 0 8 12 23 45 64.75 89
total 4 16.5 26 39 66.3 86.8 120.2
Growth Rate 313% 58% 50% 70% 31% 38%
Total Debt 84


六年以后果然有了120万。买房时间是, 2002, 2003, 2005, 2006. 地点是弯曲, 中国轮着来。这样的数据大家可能都看腻了,同样的故事在弯曲千千万万的中国人 家庭里同样地上演着。

我想说的是,如何从120万,再用十年左右的时间里,达到一 千万。

首先看Growth Rate. 头几年的增长率比较高,在50~60%左右,因为还没有什么资 产,最近几年下滑在30%~40%。主要原因是盘面大了,每年固定的Cash进帐相对 减小。 我估算了一下,未来三年里growth rate会下降到15%,主要原因有两个:

leverage用光了。我的投资策略还是保守的,每次至少10%的首付。现在总的贷款 是八十万,是我们收入的四倍。如加上其他的房租收入,贷款只有三倍。 Debt/Asset ratio 也控制在50%左右,就是说美国中国房价明天一起跌去一半,也 不要紧。

但leverage确实是用光了,第一不能refinance了,因为我们现在的利率很好。第二 ,大房子收益很差,小房子太辛苦了,担心管不过来。未来几年的行情很难说,盘 面大了,保本最重要。 也就是说,我们家遇到的谷米家遇到的同样问题,增长的瓶颈问题。如果不开拓新 的投资渠道的话,十年后的我们家的资产将只有250万左右,离一千万还很远。也许 太太十五年后可退休,我可还得再奋斗20年,才会有一千万,那是也五十多了,没什 么意义。


春节时候,我用各种模型反复比较,除非是用特别大的leverage,比如零首付,凭着 20万的收入,是很难达到一千万的,要想用稳健的方式,10%的首付,固定的现金 流以备不测的话,按历史平均回报,最多可以达到500万。这和我在弯曲的观察非常 一致。在这里生活20年,头脑清醒善于经营的家庭最多也就400~500万了。

过去六年里,我的现金总是很低。要想达到1千万,又要规避过度风险,只有一个办 法,就是增加自己固定的现金流。 我家每年现金净存款是五万。 过去,我们每年 基本上可以用它leverage 30万的 Asset,如果每年现金净存款可以提高到20万的话 ,每年的就可以leverage 120万的Asset,十年1200万。如果十年房价回报是80%到 100%的话. 加上现有的120万,十年以后应该可以赚到1千万。

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帐算好了,几个问题要一一解决。

1)如何把每年的净存款提高到20万。 没什么好办法,趁自己还年轻,改行作金融 ,两年前改行的兄弟们,现在一年的收入已经到20~30万了。 争取趁这两年房事平 稳,赶紧改行。 三年后争取把净存款提高到每年15~20万。

2)房子多了的管理问题,我觉的弯曲最大的优势就是房子贵。房子贵,所以2000万 的Asset也就是30~40套公寓。在其他地方,上百套公寓肯定管不过来。 公寓数超 过五个的时候,我就成立自己的管理公司,雇人来管。弯曲的另一个优势是有便宜 的labor. 不会英语的中国人管管房子,1500/month 就可以请到。 房子吗,我只租 给中国人,所以语言不会有问题。


3)入市时机。 我打算房价涨起来以后再开始买。房子要么不涨,一旦开涨,会持 续很多年。 错过头里的10%的涨幅根本无所谓。现在的首要任务是积累现金。 手 上有现金,未来又有大笔的固定的现金流作保证的话,就可以leverage很大的 Asset. 过去六年,扩张太快,现金一直在一二万的样子。这几年停一下,三年以后 ,我手上的现金应该在20~25万左右。

4)Cash flow. 很多人抱怨弯曲找不到positve cash flow的房子。那要看你怎么算 了。如果是interest only的话,不是不可能。头几年会slight negative cash flow. 35万的apartment可以租1200~1500/month,在Rent control 的区域,25万的 apartment可以租1200/month。我不怕rent control,因为我只租中国人,他们过几 年就自己买房了。 在中国,interest only 的话,很多地方现在就可以做到 positive cash flow. 不过中国的房子不敢多买,有两三套就够了。未来三年cash flow的状况会有所显著改善,rent会上调15~20%左右。


5)风险。如果房价不长,持续下滑,我压根没有风险,因为我不会入市。十年后的 资产在300万到400万之间。 如果房价涨了一年又连跌十年,诱我入市,也没关系, 因为有强大的现金流保证,我就长期持有,等待下一个革命高潮。实事上,房价下 滑两年涨了一年又连跌十年,这种事情在任何一个国家从未发生过。我担心的是, 房价今年又开始一路猛涨,那我的计划就落空了。只能持币寻找其他的机会了。


6)如果象很多人预计的那样,房价这两三年持平,未来看好,房价重复加州过去的 四次cycle的话。我可就发了。 因为我的全部计划就是按这个准备的。下一个cycle 结束的时候,我45岁前资产肯定会超过1千万。那是我就把他们逐步全卖了,买个 S&PIndex, 慢慢用。 人生花不了那么多钱,再多也是无意义。

如意算盘打了一圈,各位见笑了。是不是有点象大跃进时,毛主席说“粮食太多吃不 完,怎么办?”的口气? 这里的大师很多,千万资产的就好几个。欢迎砸砖,也请 前辈多赐教。人生要作的事情很多,不光是发财。但理财是人生要做的诸多事中必 不可少的一件,如同娶妻生子一样。相对埋头苦干而言,理财劳神不多,回报丰厚 。
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我的投资理财目标不大,有一千万就可以了。钱财多了有害无益。但适量的富足可 以给人带来安全,自由,舒适,和小小的成就感。我的计划是500万的时候,太太不 工作,可以全心照顾刚上小学的孩子们,一千万的时候我退休。 和va-landlord的目 标一样。 退休不是什么都不干了, 但是不为衣食工作,彻底实现finanical freedom. 计划看起来好像太遥远,但我觉得再有十年时间,运气不太坏的话,在 我们45岁以前是可以实现的。
我们家是BayArea再普通不过的家庭了。家庭税前年收入20万不到一点点,Bonus多 的时候可以达到22万。 六年前我们一文不名地来到弯曲的时候,那是年收入只有14 万,看着弯曲的天价房价,感觉生活毫无希望。那时经过密密麻麻的住宅区的时候 ,老是叹息何时才能有自己的家啊。 那时个别同事家房价已达800k,在我当时看来 如天上的银河一样可望不可及。

通过和弯曲前辈的接触,明白投资理财的道理后,才渐渐明白发家致富的渠道。只 怪刚到美国时,中西部的城市信息太闭塞,读书就开始注重投资的话,资产应是现 在的一倍。 五年前,我对太太说,五年后我们会有一百万。我太太说我做梦,就是不吃不喝, 不交税,把工资全存下也不会有一百万。我说不是这样算的。过去六年里,每年年 终我都会计算一下家庭的帐目,下表过去六年的总结。

2001/1 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1
cash 0.5 0 3 2 5 1 2
stock 0.5 2.5 2 2 0 0 0
retirement 3 6 9 12 16.3 21.05 29.2
Net House Equity 0 8 12 23 45 64.75 89
total 4 16.5 26 39 66.3 86.8 120.2
Growth Rate 313% 58% 50% 70% 31% 38%
Total Debt 84


六年以后果然有了120万。买房时间是, 2002, 2003, 2005, 2006. 地点是弯曲, 中国轮着来。这样的数据大家可能都看腻了,同样的故事在弯曲千千万万的中国人 家庭里同样地上演着。

我想说的是,如何从120万,再用十年左右的时间里,达到一 千万。

首先看Growth Rate. 头几年的增长率比较高,在50~60%左右,因为还没有什么资 产,最近几年下滑在30%~40%。主要原因是盘面大了,每年固定的Cash进帐相对 减小。 我估算了一下,未来三年里growth rate会下降到15%,主要原因有两个:

leverage用光了。我的投资策略还是保守的,每次至少10%的首付。现在总的贷款 是八十万,是我们收入的四倍。如加上其他的房租收入,贷款只有三倍。 Debt/Asset ratio 也控制在50%左右,就是说美国中国房价明天一起跌去一半,也 不要紧。

但leverage确实是用光了,第一不能refinance了,因为我们现在的利率很好。第二 ,大房子收益很差,小房子太辛苦了,担心管不过来。未来几年的行情很难说,盘 面大了,保本最重要。 也就是说,我们家遇到的谷米家遇到的同样问题,增长的瓶颈问题。如果不开拓新 的投资渠道的话,十年后的我们家的资产将只有250万左右,离一千万还很远。也许 太太十五年后可退休,我可还得再奋斗20年,才会有一千万,那是也五十多了,没什 么意义。


春节时候,我用各种模型反复比较,除非是用特别大的leverage,比如零首付,凭着 20万的收入,是很难达到一千万的,要想用稳健的方式,10%的首付,固定的现金 流以备不测的话,按历史平均回报,最多可以达到500万。这和我在弯曲的观察非常 一致。在这里生活20年,头脑清醒善于经营的家庭最多也就400~500万了。

过去六年里,我的现金总是很低。要想达到1千万,又要规避过度风险,只有一个办 法,就是增加自己固定的现金流。 我家每年现金净存款是五万。 过去,我们每年 基本上可以用它leverage 30万的 Asset,如果每年现金净存款可以提高到20万的话 ,每年的就可以leverage 120万的Asset,十年1200万。如果十年房价回报是80%到 100%的话. 加上现有的120万,十年以后应该可以赚到1千万。




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